Konut fiyatları yükselmeye devam ederken, artış hızında yavaşlama yaşanıyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan Aralık 2023 verilerine göre; Türkiye genelinde konut fiyatlarında aylık artış yüzde 1.15, yıllık ise 75.5 oldu.
Böylece aylıkta son 4 yılın, yıllıkta son 2 yılın en yavaş artışı görüldü. Artışlara il bazında bakıldığında ise popüler kentlerin ligden düşmesi dikkat çekti. İstanbul, Antalya, İzmir gibi büyük şehirler fiyat artış hızı listesinde gerilerken, Anadolu illeri öne çıktı.
Peki büyükşehirlerde konut fiyatlarının yavaşlamasının sebebi ne? Büyükşehirlerde ikamet eden vatandaşlar Anadolu şehirlerine mi yönelmeye başladı? Şu anda konut fiyatlarının en yüksek olduğu il hangisi? Konuyla ilgili merak edilenleri Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, milliyet.com.tr’ye anlattı. Özelmacıklı’nın konuşması şu şekilde:
BÜYÜKŞEHİRLERDE FİYATLAR NEDEN YAVAŞLADI?
“Bazı büyükşehirlerde gayrimenkul fiyatlarındaki artış hızında azalma var. Bunlardan etkilenen illerin başında İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya gibi iller geliyor diyebiliriz. Buralarda fiyat değişimleri diğer illere ve bölgelere göre daha fazla hareketlilik gösteriyor. İnşaat maliyetlerine gelen artışlar ve diğer faktörler büyükşehirlerde daha fazla hissediliyor.
Anadolu şehirlerinde ise bu biraz daha zamana bağlı ilerliyor, bu nedenle değişim hareketlerini Anadolu şehirleri biraz daha geriden takip ediyor diyebiliriz. İllere göre bunun farklı nedenleri var. Mesela Antalya’da Rusların etkisinin azalması nedeniyle boşalan gayrimenkuller oldu. Bazı bölgeler oturuma kapatıldı, yabancılara satışa kapatıldı. İstanbul’da günlük kiralık dairelerin engellenmesi sonrasında çeşitli daire arzları piyasaya çıktı.
Ayrıca mültecilere oturum izinlerinin verilmemesi gibi yabancılar tarafında yaşanan gelişmeler özellikle İstanbul’da fiyatların yavaşlamasında etkili oldu. Bunun yanında ekonomik faktörler de var. İkinci eve yönelik kredi kullanımının kısıtlanması, kredi faizlerinin yüksek olması, inşaat maliyetlerinin artışının devam ediyor olması gibi faktörler bu süreci etkiliyor. 6 Şubat depremi sonrasında gayrimenkulde eski yapılardaki fiyat ortalamalarında değişimler oldu. Nispeten yeni inşaatlarda konut üretimi maliyetleri artıyor olsa da eski yapılarda deprem nedeniyle fiyat artışları yavaşlıyor.
‘BÜYÜKŞEHİRLERDE EV ALAMAYANLAR ALTERNATİFLERE YÖNELDİ’
Büyükşehirlerde son dönemde gerek kiralar gerekse de satış fiyatları oldukça artmıştı. Vatandaşlar kendileri büyükşehirlerden ev alamayınca memleketlerine, Anadolu’da yer alabilecekleri farklı yerlere yöneliyorlar. Burada depremin de etkisi oldu. Deprem nedeniyle yatırımcıların İstanbul gibi iller dışında Anadolu’nun farklı illerini tercih ettiklerini söylemek mümkün.
İSTANBUL’DA YENİ KONUT FİYATLARI NE KADAR?
Ekonomik faktörler içerisinde mevduat faizlerine verilen yüksek getiri oranları yatırımcıları gayrimenkul tarafında dışarıda bıraktı. İstanbul’da şu anda yeni üretilen konutlarda fiyatların metrekarede 50-60 bin TL’den başladığını görüyoruz.
‘ANADOLU’DA FİYAT AVANTAJI VAR’
Özellikle Anadolu’da üretilmiş konutlarda fiyat avantajı var. Hatta yatırımcıların bir kısmı şunu fark etti: Anadolu’nun belli bölgelerinde düşmüş olan fiyatlar belki de şu anda tekrar imal edilse aynı fiyatlara imalatın bile mümkün olmadığı değerlendirilebilecek yerlerdir. O nedenle gerek alternatif yaşam adresinin bulunması gerek deprem korkusu gerekse de büyükşehirlerde ev alamayanların ‘acaba ileride emekli olduktan sonra tekrar nerede yaşayabiliriz?’ çerçevesindeki değerlendirmeleri bunların tümünü etkilemiş durumda. Anadolu’da fiyat artışının nedenleri budur.
‘BÜYÜKŞEHİRLERİ TAKİP EDEN BİR PİYASA FAKTÖRÜ VAR’
İstanbul ve bazı büyükşehirlerdeki fiyat dinamikleri çok hızlı gelişirken Anadolu’da bu kadar hızlı bir hareketi görmüyoruz. Biraz daha diğer büyükşehirleri takip eden bir piyasa faktörü var.
TÜRKİYE’DE KONUT FİYATLARININ EN ÇOK ARTTIĞI İL HANGİSİ?
Endeksa verilerine göre konut fiyatları en yüksek Muğla’da bulunuyor. Muğla’da ortalama metrekare konut fiyatı 55 bin 335 TL seviyesinde. Muğla’yı 36 bin 862 lira ile İstanbul takip etmekte. Aydın’da metrekare başına konut fiyatı 32 bin 868 TL. Antalya’da metrekare fiyat 32 bin 613 TL seviyesinde. Son dönemde en çok tercih edilen illerin başında gelen İzmir’de ise konutların metrekare fiyatı 30 bin 492 TL seviyesindedir.” Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, “Büyük şehirlerdeki fiyat artışının hız kestiğini ve daha küçük şehirlerdeki artış oranının yükseldiğini görüyoruz.
Ocak 2022’de tüm iller içerisinde İstanbul yıllık değişim oranına göre 7’inci sırada yer alırken, 2024 yılında 70’inci sıraya geriledi. Antalya ve İzmir de listenin sonlarında yer alıyor. Bunun nedeni olarak, büyük şehirlerde satışların durağanlaşması ile fiyatların yükselemiyor oluşu ve uygun fiyatlı konutlar nedeniyle Anadolu kentlerine olan talebin artışını gösterebiliriz” dedi.
FİYAT ARTIŞI NEDEN YAVAŞLADI
- Hem ülke genelinde hem de büyük şehirlerde konut fiyat artış hızının düşmesinin ana nedeni azalan talep. - Artan fiyatlar, krediye erişim sorunu ve en önemlisi yüksek faiz oranları nedeniyle konut satışlarında düşüş yaşanıyor. - İhtiyacı olanın yanında yatırımcı da alamıyor. İkinci evini alacaklara gelen kredi kısıtlaması ve mevduat faizindeki cazibe nedeniyle yatırımcı alıma geçmiyor. - Özellikle ikinci el piyasada ev sahipleri eskisi kadar ciddi fiyat artışları yapamıyor, hatta pazarlık marjı giderek artıyor.
- Bunun yanında her şehirde faklı nedenler konut piyasasını derinden etkiliyor. Mesela; İstanbul’da geçmişte hızla yükselen fiyatlar, deprem korkusu ve tersine göç, Antalya’da azalan yabancı talebi hız düşüşüne neden oluyor. Uzmanlar, ‘hızlı koşan at çabuk yorulur’ sözünden yola çıkarak, 2022 ve 2023’te çok hızlı fiyat artışlarının da hız düşüşünde etkili olduğunu belirtiyor.
HANGİ İLLER ÖNE ÇIKTI
Peki büyük şehirler fiyat artış oranı sıralamasında gerilerde kalırken zirvede hangi iller yer aldı? Ocak 2024 itibarıyla Şırnak yüzde 125’lik artışla ilk sırada yer alırken, onu yüzde 122 artışla Ardahan, yüzde 114 artışla Kırklareli, yüzde 113 artışla Karabük ve Hatay, yüzde 112 artışla Kars, yüzde 110 artışla Artvin, yüzde 102 artışla Erzincan, Ağrı ve Bitlis izledi.
Öte yandan fiyat artışı en yavaş olan iller de ise yüzde 49 ile Adana, yüzde 58 ile Adıyaman, yüzde 59 ile Çanakkale ve Antalya, yüzde 60 ile Bursa ve Batman, yüzde 61 ile Mersin, yüzde 62 ile Yalova, yüzde 63 ile Gaziantep ve yüzde 64 ile Düzce oldu.
EN PAHALI VE EN UCUZ ŞEHİRLER
Araştırmanın Ocak 2024 verilerine göre ortalama metrekare fiyatı en yüksek il 55 bin 335 lira ile Muğla oldu. Muğla’yı 36 bin 862 lira ile İstanbul, 32 bin 868 lira ile Aydın, 32 bin 613 lira ile Antalya, 30 bin 492 lira ile İzmir, 26 bin 949 lira ile Balıkesir, 26 bin 721 ile Çanakkale, 24 bin 401 lira ile Bartın, 24 bin 27 ile Sinop, 23 bin 507 lira ile Edirne izledi.
Ortalama metrekare fiyatı en düşük il ise 10 bin 723 lira ile Ağrı oldu. Onu 11 bin 53 lira ile Muş, 11 bin 78 lira ile Siirt, 11 bin 727 lira ile Şırnak, 11 bin 732 lira ile Erzurum, 11 bin 842 lira ile Bingöl, 11 bin 919 lira ile Hakkari, 12 bin 101 lira ile Elazığ ve Kırıkkale, 12 bin 575 lira ile Kayseri takip etti.
ZİRVEDEN SON SIRALARA DÜŞTÜ
Antalya’da konut ve kira rakamları, savaş sonrası Rusların yoğun talebiyle zirve yapmış, bölge halkı ev bulmakta zorlanır hale gelmişti. Ancak azalan yabancı talebi fiyat artış hızında düşüşü beraberinde getirdi.
Antalya’da Ocak 2024’te ortalama metrekare fiyatı 32 bin 613 lira olurken, yıllık fiyat artışı yüzde 59 olarak hesaplandı. Oysa geçen yıl aynı dönemde yıllık artış yüzde 162, 2022’de ise yüzde 99 olmuştu. Bu yıl ocakta yıllık fiyat artışı sıralamasında Antalya 78’inci sıraya kadar geriledi. Ocak 2023’te 9’uncu, Ocak 2022’de 6’ıncı sıradaydı. Böylece en büyük düşüşün tespit edildiği il Antalya oldu.
İSTANBUL 70’İNCİ SIRAYA GERİLEDİ
Üç büyük il içinde en yüksek ortalama fiyat İstanbul’da olsa da, fiyat artış oranı en düşük il yine İstanbul. Megakentte Ocak 2024 itibarıyla yıllık fiyat artışı yüzde 65, ortalama metrekare fiyatı 36 bin 862 lira oldu. İstanbul’da Ocak 2023’te yıllık artış yüzde 142, Ocak 2022’de ise yüzde 96 olarak hesaplanmıştı. 81 il içinde fiyat artışı sıralamasında bu yıl ocakta İstanbul 70’inci sıraya geriledi. Oysa Ocak 2023’te 38’inci, Ocak 2022’de 7’nci sıradaydı.
İzmir’de de fiyat artış hızında ciddi gerileme görüldü. Ocak 2024’te yıllık fiyat artışı yüzde 67 olarak açıklandı, ortalama metrekare satış fiyatı 30 bin 492 liraya çıktı. Oysa Ocak 2023’te yıllık fiyat artışı yüzde 148 olmuştu. İzmir, 81 ilin yıllık fiyat artışı sıralamasında 68’inciliğe geriledi. 2022’de 33’üncü, 2023’te 26’ncıydı.
Ankara’da fiyat artış hızı düşse de, sıralamada diğer kentler kadar ciddi gerileme yaşanmadı. Kahramanmaraş depremleri sonrası şehrin yoğun göç alması ve hızlı artan talep fiyat artışında etkili oldu.
Başkentte Ocak 2024’te yıllık yüzde 87 artışla ortalama metrekare fiyatı 19 bin 838 liraya yükseldi. Ocak 2023’te yıllık artış yüzde 146, 2022’de ise yüzde 75 olmuştu. 81 il içinde Ankara yıllık fiyat artışı ile 32’nci sırada yer aldı. 2023’te 29’uncu, 2022’de se 31’inci konumdaydı.
